借換え後の控除対象額の計算
借換えで旧ローンの残高より多く借りた場合、住宅ローン控除の対象になる年末残高は按分されます。国税庁の式をそのまま使い、仮の数字で計算します。
国税庁の式
| 記号 | 内容 |
|---|---|
| A | 借換え直前における当初の住宅ローン等の残高 |
| B | 借換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額） |
| C | 借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高 |
A≧B：対象額＝C ／ A＜B：対象額＝C×A÷B
本稿の計算例（すべて仮の数字）
| ケース | A | B | C | 控除の対象額 |
|---|---|---|---|---|
| 残高どおり借りた | 2,000万円 | 2,000万円 | 1,950万円 | 1,950万円（A≧B） |
| 諸費用80万円を上乗せ | 2,000万円 | 2,080万円 | 2,028万円 | 2,028万円×2,000÷2,080＝1,950万円 |
| 残高より少なく借りた（自己資金で一部返済） | 2,000万円 | 1,800万円 | 1,755万円 | 1,755万円（A≧B） |
この表は本稿の計算です。金利・残高・費用はすべて仮の数字で、特定の金融機関の条件ではありません。元利均等・ボーナス返済なし・金利一定として計算しています。
諸費用を上乗せしたケースでも、対象額は「旧ローンの残高部分」に相当する額に按分されます。上乗せした諸費用分は控除の対象額に入らない計算です。
控除額の目安を出すとき
令和4年以降に居住した場合、控除額は年末残高等×0.7%で、居住年と住宅区分ごとの年間限度額があります（国税庁 No.1211-1）。上の例で対象額1,950万円なら0.7%は136,500円ですが、実際の控除額は限度額や所得税・住民税の額によって変わります。当初の居住年が令和3年以前の場合は控除率や限度額が異なるため、当初の年の制度で確認してください。
控除期間
控除期間は最初に居住した年から数える期間のままで、借換えで延びません（国税庁 No.1233）。また、借換え後のローンが10年以上の償還期間であることなど、控除の要件を満たす必要があります。
相談先・申込先の選び方
控除の計算は年末調整または確定申告で行います。自分の対象額や控除額に不明な点があれば、所轄の税務署に確認してください。申告書の作成代行や個別の税務判断は税理士の業務です。
公的な問い合わせ先は相談先・問い合わせ先の一覧にまとめています。税金は税務署、登記は法務局または司法書士、個別の契約条件は返済中・申込予定の金融機関が確認先です。
出典
確認日：2026年10月13日。金利・手数料・税制は改定されます。手続き前に各リンク先の最新の記載と、ご自身の見積書・契約書面で確認してください。
費用と条件を分けて、ひとつずつ確かめよう。