抵当権の登録免許税（設定・抹消）
借換えでは、新しい金融機関のための抵当権設定登記と、旧ローンの抵当権の抹消登記が必要です。どちらにも登録免許税がかかり、税率は法律で決まっています。
税率（登録免許税法 別表第一）
| 登記 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 抵当権の設定の登記（一(五)） | 債権金額または極度金額 | 1,000分の4 |
| 登記の抹消（一(十五)） | 不動産の個数 | 1個につき1,000円（同一の申請書で20個を超える場合は申請件数1件につき2万円） |
住宅用家屋の軽減税率（措法75）
国税庁 No.7191 では、個人が令和9年3月31日までに住宅用家屋を新築・取得して自己の居住の用に供した場合で、その新築・取得のための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記について、1,000分の1の軽減税率を掲載しています。適用には床面積50㎡以上や、新築・取得後1年以内の登記であることなどの要件があり、市町村等の証明書を登記申請時に添付する必要があります。
借換えのための新しい借入がこの軽減の対象になるかは、条文の「新築または取得をするための資金の貸付け等」に当たるかの判断になります。本稿では断定せず、司法書士または管轄の法務局で確認する前提で、計算は1,000分の4で示しています。
本稿の計算（仮の数字）
| 例 | 計算 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 借入2,500万円の抵当権設定 | 2,500万円×4/1,000 | 100,000円 |
| 借入1,000万円の抵当権設定 | 1,000万円×4/1,000 | 40,000円 |
| 土地1筆・建物1棟の抵当権抹消 | 2個×1,000円 | 2,000円 |
| マンション（建物＋敷地権の土地2筆）の抹消の例 | 3個×1,000円 | 3,000円 |
この表は本稿の計算です。金利・残高・費用はすべて仮の数字で、特定の金融機関の条件ではありません。元利均等・ボーナス返済なし・金利一定として計算しています。
不動産の個数は登記記録の筆数・棟数で数えます。マンションの敷地が複数筆に分かれている場合は個数が増えます。正確な個数は登記事項証明書で確認してください。
税金以外にかかる費用
登記を司法書士に依頼すると報酬がかかります。金額は依頼先で異なり、例えばauじぶん銀行の公式ページでは抵当権設定登記の司法書士報酬等を60,000〜100,000円程度、抹消を1件につき20,000円程度の目安として掲載しています。
相談先・申込先の選び方
登録免許税の計算と軽減措置の適用は、管轄の法務局（登記手続案内）や司法書士に確認します。借換えでは新しい金融機関が司法書士を指定することが多く、見積書に登録免許税と報酬が分けて書かれているかを確認してください。
公的な問い合わせ先は相談先・問い合わせ先の一覧にまとめています。税金は税務署、登記は法務局または司法書士、個別の契約条件は返済中・申込予定の金融機関が確認先です。
出典
確認日：2026年10月13日。金利・手数料・税制は改定されます。手続き前に各リンク先の最新の記載と、ご自身の見積書・契約書面で確認してください。
費用と条件を分けて、ひとつずつ確かめよう。